• 세금은 낮추고 : 주택을 타인에게 양도할 때 내는 세금을 양도세라고 하는데요, 다주택자의 양도세를 높게 매기면 실거주 목적이 아닌 투기 목적의 부동산 보유를 제한할 수 있습니다. 윤 정부는 다주택자가 부동산을 양도할 때 중과세율(중복해서 세금을 매겨 구간에 따라 세금을 높게 매기는 방식)을 부과하는 것을 유예했습니다. 양도 기본세율 6~45%에서 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%를 중복해서 매기는 방식을 유예해준 겁니다. 이렇게 되면 다주택을 보유하는데 부담이 덜해지겠죠

• 대출 규제는 완화하고 : 생애최초 주택구입시 LTV 80%까지 대출을 허용해주고 다주택자가 규제지역에서 주택구입시에도 주택담보대출을 허용해줘서 주택 구입시 쉽게 대출을 받게 해주었습니다.

               3. 하반기 '역전세'난이 걱정된다!

역전세가 뭔가요? 집 값 하락으로 인해 전세금이 떨어져 기존 임차인이 나갈때 추가로 집주인의 돈으로 보증금을 메워줘야 하는 상황입니다

예를들어 10억짜리 아파트를 전세보증금 6억원을 주고 매입했다면 집주인은 4억 원만 있어도 주택을 구매할 수 있게됩니다.(이를 갭투자라 하며 전세사기의 원흉이죠!) 만약 집값이 7억원으로 떨어진다면 전세보증금이 4억원으로 하락하게됩니다. 이때 기존 임차인이 나가게되면 <새로운 전세보증금 4억원 + 추가 2억원(집주인이 부담) = 기존 임차인 전세보증금 6억원>을 마련해 주어야 합니다.

깡통전세(깡통주택)과는 뭐가 다른가요?

집 값 하락이 더 심해져 집 값이 전세금보다 낮아지는 상황입니다. 이 때는 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하게되므로 부동산 시장이 걷잡을 수 없게 심각해지는 상황이 됩니다.

이렇게 역전세 현상이 발생하면 집주인이 추가금을 부어 기존 임차인의 전세보증금을 마련해주어야하는데 이 돈을 마련해주지 못하는 상황이 발생하게됩니다.

이때! 집주인은 2가지 선택지가 있습니다.

1번 _ 배째라!

2번 _ 집을 매도해서 잔금을 치른다.

사실 역전세가 발생하게되면 집을 매도하게되고 시중에 물량이 많이 풀려 자연스레 집값이 안정화(하락)하게 됩니다. 실거주 명목이 아니었던 물량들이 시장에 나오게 되니 실거주를 목적으로 집을 구매하고자 하는 사람들이 보다 저렴한 가격으로 집을 구매할 수 있게 되는 거죠. 물론 이 과정에서 기존 전세세입자도 전세보증금을 안정적으로 돌려받을 수 있게 되겠죠?

그러나! 집주인은 이 선택을 하고 싶지 않아합니다. 10억인 집이 7억에 팔리게되었으니 손해라는 거지요. 물론 손해라고 단정 지을 수는 없습니다. 애초에 서울 아파트 기준 집 값이 평균 2배 인상되었기 때문에 이 집을 5억에 구입했을 가능성이 있기 때문이에요. 

이때! 이 선택을 도와주는 자가 등장했으니 바로 윤석열 정부! 윤석열 정부가 이 돈을 대출해 주기로 한 겁니다. 윤석열 정부는 전세보증금을 돌려주지 못하는 임차인에 한해 대출 규제를 완화해 주었는데요, DSR(총부채원리금상황비율, 내 자산 대비 주택담보대출을 포함한 모든 금융권 대출 원금+이자금) 40%에서 DTI(총부채상환비율, 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 만 포함하는 것으로 DSR보다 규제가 덜한 비율) 60%로 대출 가능한 비율을 상향조정 해주었습니다.

* 예를들어 A씨 연 소득이 1억 원일때 주택담보대출이 3천 만원, 타 금융권 대출이 천 만원이라고 해봅시다. A씨의 DSR 비율은 40%(3천만원+천만원 / 1억원)으로 기존 규제로는 더이상 대출을 받을 수 없습니다. 그러나 바뀐 DTI 60%로를 적용하면 DTI기준 30%만 충족한 상황(3천만원 / 1억원)이므로 추가로 3천만원을 더 대출받을 수 있게 되지요.

전세 보증금을 못돌려주는 상황에서만 대출 상한을 높여주면 세입자에게도 좋은 것 아닌가요?

라고 할 수 있겠으나 정확히는 집이 매물로 나와 집 값이 하락(안정화) 되는 것을 막기 위해서 대출 규제가 풀렸다는게 정확한 설명입니다. 앞서 밝혔는 역전세 상황에서는 깡통 전세와는 달리 집을 매도하면 전세 보증금을 충분히 돌려줄 수 있습니다. 거기에 물량이 풀려 집 값이 하락하게되니 실 거주를 목적으로 집을 구하는 사람들도 보다 합리적인 가격에 집을 매입할 수 있게되니 1석 2조이지요.

* 이 때 대출금도 선 순위 채권이 되어 만약 집이 경매로 넘어가도 은행은 손해보지 않습니다. 선 순위 채권은 말 그대로 대출금을 갚지 못하는 경우 집이 경매로 넘어갔을때 제일 먼저 갚게 되는 돈을 말합니다. 현재 전세 사기로 신음하는 분들이 집주인의 은행 빚(채권)이 선 순위가 되고 세입자 전세보증금은 후 순위가 되어 집이 팔려도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하고 있죠... 묻지마 대출을 해줬던 은행은 절대! 손해보지 않는 구조도 바뀌어야 합니다.

          4. 윤석열 정권의 역전세난 해법은

             집 값 안정에 도움 되는 것과는 반대.

             역전세는 그대로 두면 깡통 전세로 이어질 수 있어 매우 위험해!

집 값이 오르면 집주인이 이익을 봅니다. 그러나 집 값이 하락(안정화)해도 그 손해 분을 정부가 대출로 대책을 마련해주고 있어요. 한국의 부동산 정책이 집주인 위주의 정책이라는 것을 보여주는 단편적인 사례입니다.

            5. 전세 사기 피해자들은 그저 모르쇠로...

그러나 정부는 전세 사기 피해자들에게는 그저 대출만을 대책으로 내세워주고 있습니다. 보증금 미반환으로 전세 대출을 못 갚아 신음하는 피해자들에게 빚을 내서 빚을 갚으라는 미봉책만 주고 있는 것이에요.

피해자들은 정부가 보증금을 피해자들에 선 반환해주고, 집주인으로부터 채권자가 되어 채무를 요구하라는 대책을 요구 중이지만 원희룡 국토부 장관은 "사기 당한 건 본인 책임"이라며 거부하고 있습니다. 사회적 재난에도 입꾹닫한다면 국가는, 정부는 도대체 왜 있는 건가요. 

            6. 전체 8% 임대 주택, 임대주택부터 늘려야

역 전세로 주택 물량이 풀려 집 값이 하락하면 정부가 임대 주택으로 매입해 안전한 전세물량을 보다 저렴한 가격에 국민들에게 제공할 수 있습니다. 그러나 윤석열 정부는 국민 대다수인 세입자를 위한 정책을 선택하지 않고 집 값 상승을 위한 집주인을 위한 정책을 선택했습니다. 세입자는 국민이 아닌가요?

청년 주간 TJ "혹시 좀 어려웠나요? 부동산은 용어가 생소해 한 번 보면 다소 어렵게 느껴질 수 있는 문제입니다. 그러나 우리 삶과 매우 밀접한 문제니 한 번 더 읽어보고 부동산 뉴스도 종종 본다면 이해도가 높아질 거에요! 아는 것이 힘!"